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2020.03.04 石塚 大輝

住宅ローンの事前審査に通らないかも…こんな時どうする?

家を買う お金のこと

こんにちは。COZYの石塚です。

 

家を買う準備の一つとして、資金作りは夢を叶えるための第一歩。

たいていの方が住宅ローンを利用されますが、僕のお客様の中にも「現在の経済状況で事前審査に通るのだろうか」と不安を感じる方が多くいらっしゃいます。

まずは審査に通りにくいケースとはどういうものかを知っておき、事前にできることに今から着手してみてはいかがでしょうか?

また、残念ながら落ちてしまったという場合もまだ希望はありますよ!

 

今回は、住宅ローンの事前審査に通りづらいケースと、事前にできる準備、万が一審査に通らなかった場合の対策まで詳しくご紹介します!

 

 

住宅ローンの事前審査とは?契約まではどう進む?

住宅ローンの審査には、事前審査と本審査という2つの審査があります。

本審査に進むためには、まず事前審査を突破しなければなりません。

 

事前審査では、申込者に返済能力があるかどうかが主なチェックポイントです。

審査内容、審査基準は各金融機関によって異なりますが、申込者の年収や年齢(借入時・完済時)、信用情報、他にローンがあるかどうかなどがよく見られるポイントとして挙げられます。

審査が下るまでは、3日〜1週間程度と言われています。

 

事前審査には証明書類が必要な金融機関と必要のない金融機関があります。

ネット銀行などでは、事前審査は自己申告で、証明書類を用意する必要がない場合が多いようです。

書類が必要となる場合、提出するものは住宅ローン借入申込書、印鑑、本人確認書類、物件資料に加え、源泉徴収票など。

自営業か給与所得者かによっても必要な書類は異なりますので、各金融機関で確認してくださいね!

 

本審査では、事前審査でチェックされた項目をより厳しく見られるほか、担保となる物件が担保基準を満たしているかなど、事前審査では見られなかった項目も追加されます。

 

また事前審査で申告した内容と間違いないかも入念にチェックされます。

事前審査で申告したことと本審査で申告したことに違いがないよう、事前審査で申告した内容はきちんと控えておきましょう。

事前審査に合格したからといって、100%本審査にも合格するとは限らないという点には注意が必要です。

 

審査の結果が出るまでは1週間程度から長いところで1ヶ月近くかかることもあります。

本審査の結果が出たら、いよいよ住宅ローンを契約し、借入という流れになります。

 

住宅ローンは金額も大きいため、すぐに借入ができる訳ではありません。

余裕を持った申し込みをしておきましょう。

 

 

住宅ローンの事前審査に通らないのはこんなケース!

事前審査に通りにくい理由について、上位6つをまとめてみました。

事前審査は、各金融機関で通る通らないの条件が違いますので、参考の一つとして見てみてくださいね!

 

1.収入が低い・安定しない

銀行によっては、あらかじめ収入額の最低基準が決まっているところがあります。

北海道では300万円がボーダーライン。

400万円を超えていれば通りやすいと考えていいでしょう。

 

派遣社員や契約社員、フリーターの場合も収入のボーダーに届きづらく、収入も安定しないため、審査に通らない可能性が高くなります。

自営業やフリーランスの場合も、収入が安定しづらいという理由で審査に通りづらくなることがあります。

 

ただし収入が高くても、借入額が大きすぎれば通らないこともありますので注意しておきましょう。

 

2.勤続年数が短い

勤続年数が短いというのも、審査が通らない理由の一つ。

 

例えば、転職して間もないというケースです。

勤続年数2年〜3年以上がベストですが、最近は1年あれば検討してくれる金融機関も多いです。

ローンの種類によっては1カ月でも通る場合があるので、短いというだけで審査に落ちることはありません。

 

ただし年収が低かったり、信用情報に心配があるなど他の理由も懸念される場合は注意が必要です。

 

3.信用情報にキズがついている

事前審査に通らない理由としてはこれが一番多いです。

信用情報とはクレジットカードなどのローン返済実績に関する記録のこと。

過去に返済を遅延したことがあり、さらにその回数が多ければ多いほど難しくなります。

 

盲点といえるのが携帯電話の端末代金。

金額が小さいので見落としがちですが、2年間払い続ける毎月の割賦金も「ローン」の一種です。

 

また、端末代金を自動引き落としではなく振り込みで支払っている人は注意してください。

「うっかり期日を過ぎてしまった!」なんてよくあることですが、これも遅延とみなされますよ。

 

特に返済期日から60日を超えて遅延した履歴があれば、「異動」という専門用語で登録されます。

異動と登録されている場合、審査に出してほんの数時間でNGの判断が下されることもあり、門前払い同然で断られてしまいます。

僕もさまざまなお客様のご相談を受けてきましたが、「異動」が付いていて審査に通ったケースは見たことがありません。

 

信用情報に不安のある方は、CIC、KSC、JICCといった個人信用情報機関からご自分の信用情報を開示してもらうことが可能です。

情報開示料も500円〜1,000円なので、審査の申し込みの前に一度見てみるといいかもしれませんね!

 

4.他での借入が多い

車のローンやリボ払い、消費者金融など、借入が多ければ多いほど不利になります。

住宅ローンの審査では、各金融機関が独自に定めている「返済負担率」が見られます。

 

返済負担率とは、収入に対しての返済額の割合を指し、収入が◯◯万円未満なら返済の負担率は◆◆%までと決められています。

この返済負担率は、住宅ローンの返済だけでなく、その他のローンとの合算で算出されます。

借入が多いと、決められた範囲の返済負担率ギリギリになってしまったり、オーバーしてしまったりする可能性があります。

 

オーバーまでしていなくても、ギリギリで審査に落ちてしまうという例もあるようです。

他の借入が複数ある場合は注意しておきたい点の一つです。

 

5.自営業である

自営業の方が確定申告をする際、税金対策として所得額を抑えて申告してしまうと、かなり借入しにくくなります。

決算書も見られるので、そこから推測される経営状況が事前審査の結果に直結します。

 

また、自営業の場合は確定申告書類過去3年分提出する必要があります。

そのため、事業をスタートしてから3年以内の場合は住宅ローンを組むことが難しいと言えます。

 

6、年齢が高い

住宅ローンでの事前審査では、年齢が見られることも多いのです。

 

例えば、40歳を過ぎてから35年で住宅ローンを組もうとすると、完済するのは75歳。

普通の給与所得者であれば、定年退職をして年金暮らしをしている年齢です。

その生活の中でしっかりとローンを返済していけるのか、というのも審査のポイントになります。

 

完済時の年齢上限を定められている場合もあります。

 

番外編:意外なところも見られている!

「えっ、こんなことで!」と驚くのが、運転免許証の紛失回数。

金融機関によっては「紛失回数が多い」というだけで落とされます。

僕も1回失くしたことがありますが、皆さん気を付けてください(笑)

 

クレジットカードの保有枚数も意外なチェックポイントです。

2~3枚ならいいのですが、6~7枚、多ければ10枚以上持っている方もいますよね。

クレジットカード=キャッシングできるカードですから、キャッシング利用枠も借入として計算されてしまうんです。

 

それから、健康について意外と考えていない方が多いですね。

健康状態に関しては、本審査で問われることが多いと言われていますが、事前審査の段階から確認しておきたいポイントです。

 

一般的に住宅ローンを組む時には契約者が死亡または高度障害を持つ状態になった時に備える「団体信用生命保険」がセットになります。

審査の時点でこの保険に入れないような健康状態であればお金を貸してもらえません。

 

団体信用生命保険については、「住宅ローンと団体信用生命保険はセット!生命保険も一緒に見直そう」でもご紹介しています。

こちらも参考にしてみてくださいね!

 

また、1~5のポイントを複合的に捉えて審査する時、金融機関は勤務先の規模についても企業のホームページなどを見て調べます。

 

例えば勤続年数が短くて収入が少なく、会社の規模も小さいとなると難しいですし、逆に勤続年数と収入が同じ条件だとしても、公務員の方であれば今後の収入が安定すると見込まれるので有利になります。

 

 

住宅ローンの事前審査前にできること、準備すること

5枚のクレジットカード

 

審査に臨む前にしておいたほうがいいことは次の4点です。

 

1.返済を遅延しない

返済の遅延による信用情報のキズは、住宅ローンを組むに当たってはかなりの痛手。

今すでにあるものは仕方ないとして、これ以上増えないように努力することが必要です。

 

先述した携帯電話の端末代のように、うっかり支払いが遅れるのはよくあることですが、今からでもとにかく遅延しないよう気を付けることが大事です。

具体的には、支払い方法を振り込みではなく引き落としに変更する、口座を1つにまとめるなどするといいでしょう。

 

2.配偶者の収入を合算する

収入が少ないから通らないかも…と心配なら、配偶者の収入を合算するという手もあります。

ご主人の収入に、奥様が半年パートで働いた賃金を足すだけでも借入額の上限が変わりますよ。

 

共働き世帯の場合は、収入の合算で審査に臨んでみましょう。

 

3.転職のタイミングを検討する

子供が生まれたことなどをきっかけに、将来を見据えてマイホーム購入と転職を同時に考える方も多いです。

でも、転職が先になると勤続年数の関係で住宅ローンを借りづらくなることがあります。

今の職場にいるうちにマイホームを検討した方がいいですね。

 

4.他のローンを借りない、増やさない

住宅ローン以外での借入が多く返済負担率が高くなりそうなら、事前審査に通るために住宅ローンの借入額を減らさざるを得ないなんてことも。

 

例えば車の購入など、ローンを組んで大きな買い物をする予定があるなら、やっぱり家の購入を優先に。

もし払えるものがあるなら、一括で完済してしまうのが理想です。

 

また、クレジットカードを使う時にリボ払いなどの分割払いを好む方もいますが、審査の際はこれもローンとみなされます。

クレジットカードを利用する際は、できるだけ一括で支払いましょう。

 

キャッシングも使い過ぎには要注意です。

 

 

住宅ローンの審査に通らない!?でも挽回のチャンスもある!

不安を感じつつも勇気を出して事前審査を受けた!…なのに通らなかった!となると、当然落ち込みますよね。

審査に落ちた理由を金融機関が開示することはありませんが、経験を積んだハウスメーカーであれば、ある程度は原因を推測できます。

 

信用情報が問題の可能性がある場合

事前審査に落ちる理由として、信用情報に問題がある場合が多いことを挙げました。

「信用情報のキズはずっと残ってしまうんでしょう?」「これで私たちはもうお家を持てないの?」とがっかりされる方がいますが、まだ諦めないでください。

 

信用情報には保有期限があり、その情報がいつまで有効であるかをご自身で確認することができます。

保有期限は支払い完了後から5年間は保持され、それ以降は消去されます。

保有期限を過ぎれば再び審査に出せるようになるので、その時までに事前準備をしっかりしておけばいいんです!

 

保有期限が過ぎた頃にはしっかり審査に通れるように、身の回りの借入はしっかり整理し、新しくキズをつけないよう注意しておきましょう。

 

勤続年数や収入、持病が原因の可能性がある場合

勤続年数が短い、持病があるといった方は「フラット35」の利用を検討してみましょう。

フラット35とは、民間の金融機関と住宅金融支援機構(国土交通省と財務省が管轄する独立行政法人)が提携して提供する住宅ローン。

年収や勤務年数の縛りがないほか、団体信用生命保険に加入しなくても住宅ローンを組めるため、健康上の不安があっても利用することは可能です。

 

また年収に不安がある場合は、頭金の額を増やすことも視野に入れると良いでしょう。

住宅購入の時期を見直して貯金をする期間を設けたり、車の購入費用として貯金しておいた分を頭金に回すなど、可能な範囲で対策をしてみましょう。

 

自営業の方で、所得を抑えて申告したことが原因と考えられる場合は、直前の確定申告の内容について修正申告を行えば、審査に通りやすくなる場合があります。

もちろん税金の追加徴収に応じなければいけませんが、住宅ローンの借入額を考えたら損得は明らかです。

 

年齢が原因の可能性がある場合

年齢が比較的高く、完済時の年齢が定年を過ぎてしまっているという場合。
その場合は、親子リレーローンという方法もあります。

親子リレーローンでは、途中から返済を子どもに引き継ぐことが可能です。

親子リレーローンを検討する場合は、しっかり親子での話し合いの場を設けましょう。

 

また、月々の負担は増えてしまいますが、返済期間を見直し、少しでも早く完済できるように調整することも可能です。

 

ご自身の環境や経済状況を見ながら、どのように対応していくか決めていきましょう。

 

最後に、意外な話をもう一つ。

銀行って、タイミングによって借りやすいところと借りにくいところがあるんですよ。

以前は審査が厳しかったのに、業界内の情勢や状況に応じて条件を緩める場合があるので、僕ら自身も「この状況で通った」「これでもまだ通るのか!」と驚くことがあります。

 

不安あっても、まずは審査に出してみなければ結果はわかりません。

明示されている各金融機関の条件を満たしているのならば、諦めてしまわずにプロに相談してみましょう。

 

 

住宅ローンの事前審査に通らない理由は様々!一度通らなくても諦めないで!

以上はあくまで僕の主観ですが、他のローンを遅延しない、例え期限を過ぎたとしてもなるべく早く支払いを済ませるといったことは普段から気を付けていればできること。

住宅ローンそのものの返済にも直結するポイントなので、しっかりと心がけましょう。

 

簡単にまとめると、住宅ローンの審査に通らない要因となるのは簡単にまとめると以下の6つ。

  • 収入が低い・安定しない
  • 勤続年数が短い
  • 信用情報にキズがついている
  • 他での借入が多い
  • 自営業である
  • 年齢が高い

 

住宅ローンを組むことを考えて、転職の時期を検討し直したり、車の購入は住宅購入後に回すなど、事前に準備できることもあります。

信用情報に問題があった場合も、永久に住宅ローンが組めない訳ではありません。

借入額を完済して5年以上経てば、またローンを組めるようになります。

 

そして審査のタイミングによって通りやすかったりすることもあります。

 

そうやってリアルタイムの審査事情を感じ取ることができるのは、常に銀行と付き合う仕事をしている僕らハウスメーカーの強み。

インターネットで審査の概要を知ることはできますが、実際にはさまざまな観点からチェックされるので、概要は概要に過ぎず、仮の話でしかありません。

 

お客様個々の状況に合わせた住宅ローンを選ぶには、勇気を出してハウスメーカーに足を運び、一度プロに相談するのが確実。

札幌COZYのお家の相談窓口では、住宅のプロによるあらゆるアドバイスを受けられます。

 

COZYで一緒に資金計画を考えましょう!

ぜひお気軽にご相談くださいね!

石塚 大輝

この記事を書いた人

石塚 大輝ISHIZUKA HIROKI

皆さんこんにちは!
COZY営業の石塚です。

沢山のオーナー様に出会う事ができて、日々幸せを感じております。
これからも沢山幸せなご家庭を増やしていけるように全身全霊で頑張ります。

私のモットーは「お客様の笑顔を増やす事」です。
お家はお客様の一生の暮らしを左右するものですから責任重大ですが、
その分、お客様に喜んで頂けた時はとても嬉しく思います。