住宅ローンの変動金利の仕組みは？固定金利との比較、選び方も
こんにちは。COZYの石塚です。
住宅ローンを組むときに、金利の設定って変動か固定かで悩んでしまいますよね。
できるだけ月々の返済は抑えたいし、結果的に多く払って損もしたくないし。
これから先の金利がどうなるか…今はこれ以上ないくらいの低金利時代なので、動きがあるとすれば金利は上がるだろうとは思いますが、「いつ」「どれくらい」という見通しはなかなか立ちません。
だからこそ固定金利に安心感を持ってらっしゃる方も多いかもしれませんが、実はCOZYでは変動金利をおすすめすることも多くなってきています。
仕組みや選び方のコツを知っておけばより参考になると思うので、今回のコラムで一緒に考えていきましょう。
住宅ローンは変動金利？固定金利？仕組みやメリット・デメリット
住宅ローンの変動金利、固定金利についておさらいしつつ、メリット・デメリットを確認しましょう。
変動金利
変動金利は借入期間中、金利の値が変わります。
半年ごとに金利の見直しを行う金融機関が多いようですね。
これは各金融機関が設定する「短期プライムレート」と呼ばれる金利に連動します。
短期プライムレートの元をたどっていくと、日本銀行が決める「政策金利」に行き着きます。
日銀は景気が良ければ政策金利を上げ、悪ければ下げますから、世の中の情勢によって住宅ローンの金利も変動する仕組みです。
メリット
固定金利に比べれば変動する分、その時の最安金利で借りられるところが大きいですね。
何もなければ一番安く済むのが変動金利です。
デメリット
「何もなければ」一番安く済む反面、変動次第では高くなる場合も当然あります。
30年、40年先の将来のことは誰にもわからないので、ここは判断の分かれるところです。
固定金利
借入期間中の金利の値がずっと変わらないのが固定金利。
こちらは「10年国債の利回り」を基準として設定されます。
「10年国債」とは、日本政府が発行する10年満期の債券のこと。
インフレやデフレといった物価の変動や、金融政策が及ぼす将来的な影響を考慮した上で国債市場で決まるため、実際にインフレが起こらなくても「インフレが予想される」という段階で値が動くことがあります。
ちなみに多くの金融機関では、一定年数を固定金利で返済し、その後は変動金利に移行するか固定金利を継続するかを選べる「当初固定金利」のローン商品も扱っています。
メリット
金利が固定されているため毎月の返済額が変わらず、資金計画が立てやすいです。
デメリット
借入期間中の金利の値が変わらず安心な分、変動金利よりも高めの金利が設定されています。
住宅ローンの変動金利が上がらない理由は？
昨今、固定金利は上がってきましたが変動金利は低金利を維持しています。
「両方一緒に上がるものではないの？」と疑問に思う人もいるかもしれませんが、変動金利と固定金利とでは値を決める基準が異なるので変動金利は上がっていないのです。
日銀としては物価と賃金がダブルで上がれば金利も上げたいところだと思うのですが、物価は上がっても賃金がそれほど上がらないという現状ですから、金利は様子見という印象。
2023年4月に日本銀行総裁が替わると、この判断もまた変わるかもしれないといわれていますけど…全部予想でしかないので何とも言えないですね。
住宅ローンは変動金利がおすすめ？住宅ローンの金利タイプを選ぶポイント
変動金利か固定金利か、住宅ローンの金利タイプで迷ったときにはメリット・デメリットを踏まえ、それぞれのご家庭に合った返済の仕方を選んでいただきたいですね。
ご家庭の状況も見つつ、COZYでは、変動金利をおすすめすることが多くなっています。
住宅ローンの金利タイプを選ぶポイントを詳しくご紹介します。
まずは変動金利と固定金利、自分がどちらに向いているかを確認
変動金利については、やっぱりデメリットである「変動する」というところに注意。
金利が上がった場合に対応可能な家計か、いざとなったら繰り上げ返済できる見込みがあるかどうかを考えてみるのがポイントです。
例えば、自己資金がある人だったら変動金利がいいでしょうね。
家の購入には頭金を入れず全部住宅ローンで支払うことにして、低金利で月々返済。
もし変動の兆しが見られたら一気に繰り上げ返済する、というようにすると、リスクを低減できます。
固定金利は、返済総額が増えるとしても安定して支払っていきたい人に向いています。
現在会社員でも、将来的に独立して自営業やフリーランスになることを考えている人だったら、変動金利のリスクは大きいでしょうから固定金利で、という選び方もありです。
住宅ローンの金利は返済計画の立てやすさで選ぶ方法も！
住宅ローンの金利は「お客様それぞれの状況によって選ぶ」というのが大前提ですが、COZYとしては40年ローン・変動金利をおすすめしています。
これが一番資金計画を立てやすくお得になりやすいと思うからです。
今後のことはわかりませんが、変動金利はここ26年変わらない低金利が続いています。
仮に金利引き上げが実行されたとしても、元利均等方式の変動金利で借入すれば「5年ルール」「125％ルール」があるため、急激に返済が回らなくなるような金額にはならないはずです。
※5年ルール：返済開始から5年間は、仮に金利が上がっても同じ返済額が適用される
※125％ルール：5年ルールの期間が過ぎて6年目の金利が急上昇していたとしても、返済額の増額の割合は125％を上限とする
（例）月々の返済が10万円なら、金利の上昇によって増額しても最大12万5,000円まで
住宅ローンは元利均等方式で借りるケースがほとんどですから、借り入れ初期の元金が多い時に金利が低いのが圧倒的に有利。
だから10年後に金利がすごく上がったとしても、「10年間は0.3％ぐらいの変動金利で借りたパターン」と、 「最初から1.6％の固定金利で借りたパターン」を比較すると、実は変動金利の方が安くなるケースもあるんです。
その安い期間をどれくらいキープできるかっていうのは賭けではあるんですけどね。
ネット銀行の金利の低さや金利タイプの違いにも注目！
最近、ネット銀行の金利が低いことにも注目が集まっているようですね。
例えば、「auじぶん銀行」だと、35年ローン・変動金利（2023年2月現在：年0.389％）で4,000万円借りた場合、毎月の返済額は約10万円で、金利が変わらなければ総利息額は約280万円。
固定金利型のフラット35は金利上昇が進んで、年1.880％になりました。
フラット35の35年ローン・固定金利（2023年2月現在：年1.880％）で4,000万円借りた場合、毎月の返済額は約13万円で、総利息額は約1,463万円です。
このように、auじぶん銀行の変動金利を選んだ場合と、固定金利型のフラット35の総利息額を比較すると1,000万円以上もの差がついています。
40年ローンは35年ローンと比較して返済期間が長くなる分、月々の返済額を抑えられるのがメリット。
デメリットとして5年分の利息が余計にかかるので、僕たちも繰り上げ返済を目指すことを前提としておすすめしています。
40年ローンについて詳しくは、以下のコラムもご覧ください。
COZYのお客様ではほとんど利用している方はいませんが、ミックスプラン（ミックスローン）という方法もあります。
4,000万円借りるなら、2,000万を固定金利、2,000万を変動金利というように2本のローンを組む方法です。
これなら全期間固定で借りるより返済額が抑えられ、上昇リスクも変動金利より低いんです。
2本分の住宅ローンの契約になるので手数料の出費は増えるかもしれないし、対応してくれる金融機関が限られているというデメリットはありますが、金利予測に不安を感じる人は選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。
住宅ローンは、お客様それぞれの事情によっておすすめできるものが変わってきます。
変動金利か固定金利か迷う場合は、ハウスメーカーや住宅会社に相談してみるのもおすすめです。
住宅ローンのご相談の際、僕たちハウスメーカーの営業マンに家計や資産の状況など本当に包み隠さず話していただきたいんです。
その分、みなさんが納得のいくアドバイスを差し上げることができると思っています。
世の中の情勢が目まぐるしく変わっていく時代ですから、ネットで調べてもすぐに最新の情報が得られるとは限りません。
そこは現場にいる僕たちにお任せください。
不安や疑問、その他お家づくりに関することならちょっとしたことでもかまいませんので、気軽にご相談にお越しくださいね。
住宅ローンの変動金利・固定金利の仕組みを知り、返済計画を立てよう
借入期間中に金利の値が変わる変動金利と、変わらない固定金利。
低金利時代の今、変動金利は最安金利で借りられるため固定金利より安く抑えられるのがメリットですが、金利が上がった場合に無理なく対応できるかを考えておく必要はあります。
固定金利は同じ金利で支払っていくので安定性を確保できる一方、変動金利より金利が高く設定されています。
2022年から固定金利は上昇傾向にありますが、変動金利は低金利が続いている状況です。
これは両者で金利を決める基準とするものが異なっているためです。
変動金利タイプは金利が上がった場合でも、それに対処できる余裕があり、いざとなったら繰り上げ返済できる見込みのある人に向いています。
今後自営業やフリーランスなど独立開業を考えている人なら、変動リスクを避けられる固定金利タイプの方が安心かもしれません。
いずれにしても、一概に「こちらがいい」と言えるものではないので、家庭によって家計や返済計画にどちらがマッチするか、慎重に検討しましょう。
COZYのお客様には、返済計画を立てやすい40年ローン・変動金利をおすすめすることが多く、これからはネット銀行も選択肢に入ってくるかもしれません。
住宅ローンの金利のことで悩んだ場合は、ハウスメーカーや住宅会社にぜひ相談してみてくださいね。
