40年の住宅ローンが主流に！メリット・デメリットも解説

こんにちは。COZYの堀です。

住宅ローンの返済期間は「35年」というイメージをお持ちの方が多いかもしれませんが、ここ最近は40年で組む方が増えています。

返済期間が5年長いと何がどう違うのか、返済期間を延ばすことによってメリット・デメリットはどう変わるのか、解説していきますのでお付き合いください。

また、35年と40年の住宅ローンを組んだ場合の返済額も比較しますので、ご参考くださいね。

40年の住宅ローンってどんなもの？選ばれる理由は？

これまで最長35年の全期間固定金利の住宅ローン「フラット35」を利用する方が多かったので、「住宅ローンの返済期間は35年」というイメージが定着している方が多いのではないでしょうか？

実は、住宅ローンは35年以上の返済期間で組むことも可能です。

ここ2～3年は、COZYのお客様でも返済期間40年の住宅ローンをお選びになる方が増えていると感じます。

COZYでよくお取引する北洋銀行さん、北海道銀行さん、北海道ろうきん（北海道労働金庫）さんなどといった金融機関独自のローンは、最長40年の返済期間の設定が可能となっているんです！

フラットに関しても、実は2009年から「フラット50」といって返済期間36～50年のローンが存在しています。

40年の住宅ローンを選ぶメリットは、返済期間を長めに設定することで月々の返済額を下げられる、という点。

年齢を重ねて収入が上がったり、子育てが落ち着いたりするまでは「返済期間40年の住宅ローンのほうが月々の負担が小さくて助かる」という考え方ですね。

でも、「返済期間を長く設定すればするだけ利息を多く支払わなければならないのでは…」と思いますよね。

それはその通りなのですが、将来的に収入が上がって、あるいはお子さんが巣立って経済的な余裕ができたら繰り上げ返済をしようと考える方もまた増えています。

住宅ローンは、最初に35年に設定してしまうと後から40年に延ばすことはできませんが、40年にしておいて35年で完済する分には何の問題もありません。

そのように返済方法の選択肢を多く持つという意味で、40年の住宅ローンを選ぶ方もいらっしゃいます。

金融機関にもよりますが、40年の住宅ローンを組む場合の利用条件は35年とさほど変わりありません。

（ただし、フラット35とフラット50で比較する場合は、申し込み時の年齢上限や適用される金利の幅が異なる、長期優良住宅を対象とするなどといった違いが出てきます。）

40年の住宅ローンのメリット・デメリットは？返済額はどうなる？

35年の住宅ローンと比較して、40年の住宅ローンのメリット・デメリットについて考えてみましょう。

35年と40年の住宅ローンで返済額の比較もしますので、ご参考ください。

40年の住宅ローンのメリット

40年の住宅ローンのメリットを3つご紹介します。

①月々の支払いが安くなる

同じ金額を借りたとして、35年（420カ月）と40年（480カ月）とで分割すると、期間が長いほうが金利を余分に支払う必要があるとはいえ、1カ月当たりの支払いを軽減することができます。

「返済額を少しでも抑えておきたい」と考えるなら、40年の住宅ローンを選択肢に入れてみてくださいね。

住宅ローンの返済期間については、こちらのコラムでも詳しくご説明しています。

住宅ローンの返済期間は長めに設定しよう！返済プランを考えるコツ

②団体信用生命保険を長く付けられる

団体信用生命保険（団信）は、住宅ローン返済中に契約者が死亡または高度障害状態となった場合に、ローン残額の支払いが免除される仕組み。

銀行さんの団信はガンと診断された場合にも適用されるなど手厚い保障が付いていることが多いので、あえて40年の住宅ローンを組むことで保険適用期間を長くしたいという人もいます。

若いオーナー様でも「年を取れば取るほど病気のリスクが高まるから」と、将来の健康リスクを考えて40年のローンを選ぶ方が増えてきています。

「住宅ローンと団体信用生命保険はセット！生命保険も一緒に見直そう」もご参考ください。

③返済方法の選択肢が増える

住宅ローンは一度契約してしまうと、後から返済期間を延ばすことができません。

長い人生、何が起こるかわかりませんから、「返済がちょっと厳しくなってきたな…期間を長くして月々の額を下げておけばよかった」と思う時がくるかも。

逆に、契約時に設定した期間より早く支払いを終えるのが繰り上げ返済。

最初に返済期間を長めに設定しておけば、収入が増えて余裕ができた場合に予定より早く完済するという選択肢が増えるのです。

40年の住宅ローンのデメリットは？

35年と比べると40年の住宅ローンは5年分（60カ月分）、金利を多く支払わなければなりません。

ただ、これに関しては、5年早く繰り上げて返済することを前提として考えると35年ローンを組んだ場合と変わりありません。

ローンを組んでから30年経つ頃には年収が上がり、お子さんが巣立って養育費や教育費もかからなくなっていることでしょう。

5年以上の繰り上げ返済も難しくなさそうだと想像できます。

住宅ローンの返済額を35年・40年で比較！

35年のローンと40年のローンを期限いっぱいまで返済した場合の金額を比較してみましょう。

シミュレーション条件は以下の通りです。

• 借入額：3,000万円
• 金利タイプ：3年固定金利（〜3年目／金利0.7%、4年目以降／金利1.175%で試算）
• 返済方法：元利均等返済

【35年住宅ローン】

• 3年目までの月々返済額：8万556円
• 4年目以降の月々返済額：8万6,600円
• 総返済額：3,615万円（うち利息615万4,581円）

【40年住宅ローン】

• 3年目までの月々返済額：7万1,675円
• 4年目以降の月々返済額：7万7,874円
• 総返済額：3,715万円（うち利息715万6,504円）

40年ローンを利用すると総返済額は100万円増えてしまいますが、月々の返済額が1万円ほど安くなるので、月々の返済額を抑えたい世帯にはうれしいですよね。

今は選択肢も多く、無理のない返済計画で自分のお家を持つことができる時代です。

とくに、これからお子さんが生まれる、または元気いっぱいの小さいお子さんがいらっしゃる世代は、賃貸だと周りに気を遣うので…と、ご相談に見える方が多いです。

きっと、コラムの読者のみなさんの中にも同じ悩みを抱えている方がいらっしゃるはずです。

お金のことで不安もあるかと思いますが、「まだ収入が低いから」「しばらくは子どもにお金がかかるから」と諦めてしまう前に、まずは一度ハウスメーカーや住宅会社に相談してみてくださいね。

奨学金を返済中の方もいらっしゃるかと思いますが、奨学金返済中でも住宅ローンは組むことができますよ！

ぜひこちらのコラムもご覧くださいね。

奨学金返済中でも住宅ローンは組める！その影響や注意点を解説！

40年の住宅ローンのメリットは大きい！繰り上げ返済のご検討も

近年、選択する方が増えてきている40年の住宅ローン。

35年の住宅ローンと比較した場合、40年の住宅ローンでは月々の返済額を抑えることができるうえ、団体信用生命保険も長く適用されますし、繰り上げ返済という返済方法の選択肢が増えるのがメリット。

40年の住宅ローンのデメリットは、5年分（60カ月分）の金利を余分に支払わなければならないことですが、繰り上げ返済を視野に入れて計画を立てれば問題は解消されます。

35年と40年、それぞれ期限いっぱいまで住宅ローンを支払った場合の総返済額を比較してみると、35年で3,615万円、40年で3,715万円と約100万円の差が出ます。

一方、月々の支払いは40年のほうが1万円ほど安くなります。

40年の住宅ローンのメリット・デメリットや返済額の違いを知ったうえで、ご検討くださいね。