新築一戸建ての住宅ローンで借りられる額は？払える額の目安も確認
こんにちは。COZYの大野です。
日々物価が上がり、住宅業界でも建材や設備、土地の価格の高騰が話題になっています。
新築一戸建ての購入を考え始めた皆さんの中には、理想のお家を持つためにどれくらいの金額が必要か、不安に思っている人も多いでしょう。
家を建てるにあたってCOZYでもほとんどのお客様が住宅ローンを利用されますが、実際にどれくらいの金額を借りられるか、無理なく返済できるのは月々いくらくらいかというところが一番気になりますよね。
お家づくりにまつわるお金の不安を少しでも和らげることができるよう、ご説明していきたいと思います。
※2022年11月現在
新築一戸建てにはどのくらいの費用がかかる？目安をご紹介
建てたいお家がどんなものかによって異なりますが、札幌で新築一戸建てを購入する場合の費用の目安について、COZYでは4,000万円～4,500万円とご案内しています（2022年11月現在）。
※注文住宅だと＋500万円以上になると思います。
建築費、土地代、諸費用という3つの枠で考えて、それぞれの希望額の合計金額が4,000万円～4,500万円という形です。
諸費用には住宅ローンだけでなく、土地購入の手続きに関わる手数料や各種税金、保険料などが含まれます。
このほか、外構工事費や引っ越し代、仮住まいの家賃や新居で使う家具の購入費も、住宅ローン審査で算出された承認金額の範囲内であれば、諸費用として申請することで住宅ローンに組み込むことが可能です。
これらを合わせることで「住宅ローンの希望借入額はこのくらいでいいね」という数字が出てきます。
ちなみに、頭金は自分たちが支払うべきお金の前払いとして住宅ローンから引かれていきますが、金利が低い今の時代、重視される方はあまりいらっしゃいませんね。
かつて金利が2％以上だった頃は頭金の有無で支払総額にけっこう差が出ましたが、今の0.7％程度の金利では、例えば100万円先払いしたとしても、35年ローンで月々の返済額は3,000円くらいしか安くなりません。
新築一戸建て購入の費用についてもっと詳しく知りたい方は、以下のコラムもご一読ください。
新築一戸建ての家を建てるのにかかる費用は？相場・内訳・資金計画も
新築一戸建て購入のために住宅ローンで借りられる額は？払える額の想定も
新築一戸建ての平均的な購入費用を参考に、自分たちの理想のお家を持つために必要な希望借入額が出たら、次は「実際の借入可能額（借りられる額）はどれくらいか」という話になります。
私たちが普段お客様にお伝えしているのは「銀行さんから借りる場合は年収の7倍が目安」ということ。
ただ、それを返せるかどうかはまた別ですから、そこで「返済比率」という言葉が出てきます。
返済比率とは、年収に対してローン返済額がどれくらいの割合を占めるかを示す数字を指します。
実際には、お客様の年収に基づいて30％、25％、20％の金額をそれぞれ出すことから始めます。
年収500万円であれば、30％で150万、25％で125万、20％で100万になりますね。
これらをそれぞれ1年間で返済するローンの金額と仮定するのです。
銀行さんが貸してくれるのは最大で30％。
例えば、35年ローンなら年収500万円の30％として150万円×35年で5,250万円までなら貸せますよ、ということになりますが…。
「返済比率30％までなら無理しなくても普通の日常生活を送れるだろう」という線引きとなりますが、住宅ローン以外のすべてのローン、つまりスマホの割賦金や車のローンも全部その30％に含めて考えないと生活が圧迫される可能性が高くなります。
完済までの35年のうちに想定外の出費もあるでしょうし、転職や失業などで一時的に収入が減る時期がくるかもしれません。
そういったことを踏まえて、私たちは返済比率20～25％の範囲で検討いただくことをおすすめしています。
実際にこれまでのオーナー様方の例を見ても、この範囲であれば今の生活をほぼ変えることなく暮らしていらっしゃるように思います。
そうしてお客様ご自身が月々どのくらい支払っていきたいですかというところを伺ってみると、だいたい16％前後で収まるので、その場合は借入希望額を増やすこともできます。
住宅ローンのご相談を受ける中で、最近転職したことで勤続年数が短いことを心配される方がいらっしゃいます。
収入に直結する部分ですから金融機関の審査でもポイントにはなるでしょうね。
以前は最低3年が合格ラインと言われていましたが、現在は主債務者となる方に1年以上の勤務実績があればいいかなというところ。
ご夫婦で収入合算する場合、例えば奥様が2カ月前にパートを始めたばかりというケースでも、月収×12カ月分として見てくれる銀行さんもあります。
そういう意味で、今はだいぶ基準が緩くなってきていると思います。
勤続年数より重視されるのが残債の有無と過去3年以内の返済遅延。
先述のようにスマホの割賦金や車のローンも返済比率に関わってきますし、返済の遅延は「確実に返済してくれる人かどうか」を考える際には当然マイナス要素となります。
残債はないに越したことはありませんし、返済を遅らせた経験がある人は信用情報から遅延の履歴が消えるまで待たなければならないこともあるので注意してください。
住宅ローンと勤続年数について解説したコラムもありますので、参考にしてくださいね。
住宅ローンと勤続年数の関係を解説！転職で勤続年数が短くても大丈夫？
新築一戸建ての住宅ローン返済額をシミュレーション
新築一戸建ての月々の住宅ローン返済額はどれくらいになるでしょう。
札幌の賃貸にお住まいであれば月々6万円～8万円くらいのお家賃だと思いますが、建築費も土地代も高騰した現在、「お家賃程度の返済額で」というのは難しくなってきました。
感覚としては「お家賃＋2万円～3万円」が主流です。
ただ、賃貸のお部屋と新築一戸建てとでは住み心地のよさが全然違います。
居住スペースは当然広くなって部屋数も増えますし、キッチンのワークスペースものびのびと使えるゆとりが生まれます。
また、デザインテイストを選んで自分たちの好きな空間を作れるとか、車をお持ちの方なら駐車代がかからなくなるといったメリットがたくさんあるので、そこを評価して「月々の支出が増えてもやっぱり一戸建てがいいね」と決断されるお客様は多いです。
こういった事情や、最近はお家を持つ若い方が増えてきたこともあり、35年ローンのほかに40年ローンを選択されるお客様もいらっしゃいます。
返済期間を長くすることで月々の返済額を抑えることができるからです。
一方で、金利の分、総支払額が高くなるデメリットもありますが、将来的に年収の増加やお子さんの巣立ちに伴って余力が生まれたら繰り上げ返済することで回避できます。
また、現在の団体信用生命保険は8大疾病をカバーしていたり、指定の病気を診断された時点で残債がなくなるようになっていたりと、昔より保障が手厚くなっていますよ。
40年ローンを選択した方の中には「年を重ねるごとに健康リスクも高まるので、保険適用期間が5年長くなると安心」とおっしゃる方もいらっしゃいます。
ということで、地方銀行でローンを組んだ場合の月々返済額について、35年ローンと40年ローンの違いも含めて試算してみましょう。
【地方銀行でローンを組んだ場合の返済額】
※借入額4,000万円、元利均等、全期間固定金利（1.6％）、ボーナス払いなし
- 35年ローン…月々12万4,442円
- 40年ローン…月々11万2,878円
35年ローンと40年ローンとではお好きな方を選んでいただいて問題ないと思います。
ただ、最初に35年を選ぶと後で延ばすことができません。
40年ローンを選んでおけば繰り上げ返済して最終的に35年で完済することも可能ですので、諸条件も検討しながら選んでくださいね。
返済期間や40年ローンに関しても以前のコラムでご紹介しています。
住宅ローン返済期間は長めに設定しよう！返済プランを考えるコツ
ジョンソンホームズの団体金利を適用した場合は？
ちなみに、当社ジョンソンホームズでは団体金利が適用されます。
ジョンソンホームズのお客様の場合、「団体金利で3年固定型」という金利を選ばれる方が全体的に多いです。
ジョンソンホームズの団体金利の3年固定型を選ぶと3年目まで0.7％で、4年目以降はまた固定金利にするか、変動金利にするか選ぶことになります。
固定金利を選択する場合、4年目以降1.175％となることが多いので、シミュレーションの例としてご参考ください。
【ジョンソンホームズの団体金利を適用した場合の返済額】
※借入額4,000万円、元利均等、固定金利（3年目まで0.7％／4年目以降1.175％）、ボーナス払いなし
- 35年ローン…3年目まで月々10万7,408円／4年目以降11万5,467円
- 40年ローン…3年目まで月々9万5,567円 ／4年目以降10万3,832円
年収が低くても住宅ローンを借りる方法はある？資金計画を見直そう
理想の家を持ちたいと考えても、お金の問題が先行して行き詰まってしまう方がいらっしゃいます。
20～30代でお家を建てる人が増えてきている中、「まだ収入が上がっていないから」と住宅ローンの審査を受ける前から諦めてしまう人も…。
でも、そこで諦めるのはまだ早いですよ。
「希望の借入額が通らない」と悲観する前に、ご自身の求める条件を改めて見直すことも有効です。
例えば「札幌のこの区に住みたい」と決めているなら、なぜそこがいいのでしょうか？
緑が多い、車が少なくて静か、公園が近いといったところが気に入っているのなら、郊外でもその条件を満たすところがあるはずですし、土地代もそちらのほうが安い可能性が高いです。
また、「1階にフリールームを作って、そこで子どもを遊ばせたい」という方には、実際に同じ考えを持って家を建てた方の「子どもなんてせっかく部屋を作っても結局そこで遊ばない」というコメントをご紹介したことがあります。
その方はコメントを聞いてから間取りを考え直し、リビングの一角を家具で仕切るなどして遊び場を作ったことから、1部屋分のスペースが不要となりました。
こちらのケースでは、結果的に約300万円も予算を抑えることができています。
条件を見直すことは、住宅の立地や間取りのことだけではありません。
上の項目でもちょっと触れましたが、住宅ローンを借りる際に夫婦の収入を合わせて世帯収入として申告する「収入合算」という方法もありますよ。
若いご夫婦の場合、ご主人が主債務者となってローンを組むことが多いですが、ご主人の収入がちょっと足りないかな…という時に奥様のパート収入を加えると審査を通るケースもあるんです。
「奥様の勤続年数が短くても問題ない」とする金融機関もありますので、まずは私たちのようなハウスメーカーにご相談いただくと適切なアドバイスを受けられると思います。
ローンの返済期間を延ばすかどうか検討するのは、いわば最後の手段。
まずは理想の暮らしとは何か、それを叶えるためにどうしても必要なものと、そうでもないものとは何かを考えてみてください。
また、新築一戸建てを購入するなら、本体価格を確認することも重要なポイントです。
ハウスメーカーによっては建物本体はあくまで建物の価格だけで、パネルヒーターや靴箱の棚板まで別料金としているところもあります。
「住むのに不便がないように」とあれこれ追加していくことで予算をオーバーし、住んだ後の暮らしや趣味を我慢しなければならなくなった、というケースを聞いたことも。
本体価格にどこまで含まれているのかをきちんと確認しておきましょう。
COZYは「コミコミ価格の規格住宅」というのが大きな特徴の一つです。
建物本体の価格にカーテンや照明を含むすべての標準設備の価格が組み込まれていて、あとはお布団だけあればすぐに住み始めることができる状態でお引渡ししています。
初めにご提示した金額でそのまま住めるお家が完成するので、資金計画もスムーズに立てていただくことができるのはいいところだと思っています。
お金の話はケースバイケースで、それぞれのご家庭の家族構成やご要望によって資金計画の立て方が異なります。
ほかのお客様の実例をご紹介することもできますが、実情に即した数字でバランスを見ながら計画を立てていくことが非常に重要です。
ハウスメーカーに相談をしたり、住宅ローンセミナーへ参加したりすることで、「うちはどうなんだろう」という不安も払拭できると思います。
COZYでは今のご年収から月々の返済額を算出し、無理なく暮らしも趣味も楽しめるよう親身になってアドバイスいたします。
また、新築を建てるため、両親や祖父母から贈与を受ける予定がある方もいらっしゃるかと思います。こちらの記事で贈与税について解説していますので、あわせてご覧ください。
新築一戸建ての住宅ローンで借りられる額を試算し、資金計画を立てよう
札幌で新築一戸建てを購入するのにかかる費用の目安は、COZYの基準だと建築費、土地代、諸費用を合わせて4,000万円～4,500万円といったところ。
注文住宅だと＋500万以上見ておくといいでしょう。
実際に銀行さんから住宅ローンを借りる時に基準となるのが返済比率。
返済比率は年収に占めるローン返済額の割合を指す数字で、銀行さんとしては最大30％といったところですが、将来起こりうる不意の出費や収入減を考えると20～25％の範囲にとどめておくのが安全です。
新築一戸建ての購入費用の総額を4,000万円とした場合、月々の返済額を支出してみると9～12万円台となります。
賃貸のお家賃に比べると毎月の支出は2万円～3万円増えますが、一戸建てならではの住み心地のよさに価値を見出して購入を決める方は多いです。
お金の話はケースバイケースで、それぞれのご家庭の家族構成やご要望によって資金計画の立て方が異なります。
月々の返済額に不安を感じる方には繰り上げ返済を視野に入れつつ、40年ローンも検討してみましょう。
「収入が不十分で住宅ローンなんて通らない」と諦めている方も、ご夫婦の収入を合わせると審査を通るケースがあります。
住宅ローンのご不安は、一人で悩んでしまわずにまずはハウスメーカーにお気軽にご相談くださいね！
