札幌の不動産 裏事情から見た、賢い土地の探し方

こんにちは、COZY札幌豊平ショールームの山下です。

家づくりで、必要不可欠な「土地探し」。

エリアにもよりますが、今は物件自体が少ないため出たらすぐ売れていきますし、2～3年前に比べて価格も高騰しています。

 

今回はそんなご時世で希望の土地を手に入れるための、「傾向と対策」についてアドバイス。不動産会社に聞いた裏事情と、よりスムーズに家づくりが進められる知識をご紹介します！

 

札幌の良い土地が多く出る時期は9月と3月

これは、僕が某不動産会社の営業マンから聞いた話です。

 

土地の売買を行っている不動産会社には、個人経営の小さな所から全国展開している大手まで、大小たくさんの会社がありますよね。

大手といえば、住友不動産販売、三井のリハウス、東急リバブル、スミタスの4社。実はこの4社が、不動産全体の4～5割の物件を抱えているそうで、扱う規模が大きい分、「いい土地」も大手に集中するようです。

 

その中でも特に条件の良い物件が出て来る時期は、9月と3月。

なぜなら、この月は不動産営業マンのボーナス査定の締めがあり、一つでも多くの物件を売ろうと取り引きに力を入れるから、なのだそう。

 

不動産営業のボーナス額はインセンティブ（歩合給）で決まります。

査定の月内に契約数を伸ばせば比例して報酬もアップするため、他の月に比べて条件の良い物件も数も出やすいということなんですね。

 

9月と3月。この月を念頭に置いて積極的にアンテナを張れば、良い物件に出会える可能性が高まるはずです。

 

土地買付の順位は、早く確実に取り引きできる人が優先

条件の合う土地が見つかったら、いよいよ申し込みです。

でもこの段階で「希望の家が建てられる！」と安心してはいけません。

 

「申し込み」は「買いたい！という意思表明」であって、契約ではないからです。ローンの審査に通り、かつさまざまな条件に合意して初めて正式な売買契約に進みます。

 

それに「いい物件」は多くの人が目をつけています。

普通は複数の購入希望者がいたら、契約は先着順だと思いますよね。

ところが、ここにも不動産業界の裏ルールがありまして…。

 

例えば、購入申し込みの一番手があなただったとします。

月の半ば頃に「とりあえず申し込みを入れたから、その後ローンの審査や住宅メーカーと打ち合わせして、翌月の頭くらいに契約すればいいかな」と考えていると、後から次々と購入希望者が現れました。

 

二番目の申し込み者は、すでにローン審査を通っている人

三番目は、「来週すぐに現金でこの物件を買います」という業者

 

この場合、不動産の世界では「早く確実に取り引きができる相手」を優先するので、一番目よりは二番目のお客さん、そしてそれよりも、すぐに現金購入してもらえる三番目の業者を優先するというのが当たり前なんです。

 

ローン審査は早めに通し、いつでも契約できる準備を

申し込みの順番よりも、より早く確実に契約できる相手を優先するというのが、不動産の買付で行われる順位付け。

では順番をひっくり返されないように、お客様が出来ることはないんでしょうか？

 

それは、家づくりを考え始めたらすぐにローンの事前審査を通しておくことです。

 

土地は「生もの」のようなもの。

いい物件に出会った時に買わないと、すぐに他の人に先を越されてしまいます。

そうならないためには、いい物件を見つけた時にいつでも手を挙げられるよう、事前に「すぐ契約できる準備」をしておくことが大切なんです。

 

「この辺のエリアでこんな家を建てたい」と、全部計画を立ててからローンが借りられなかったとなれば悲劇。

一番大事なのは、「家を建てるお金があるか、借りられるか」という部分ですから。

 

ただし、不動産会社によると「フラット35」の事前審査だけでは「承認が出ているとは見なさない」と言います。

それは「フラット35」は、事前審査が通っていても本審査で通らないことがあるから。事前審査は「フラット35」よりも、銀行のローンで通しておいた方が確実です。

 

 

信頼できる住宅メーカーや担当者との出会いが大事

ここまで土地探しについてお話ししてきましたが、先に土地を買ってから家づくりを進めるのは得策ではありません。

 

建物と土地にかける予算のバランスを考えて進める必要がありますし、希望のエリアで安く土地が買えたとしても、基礎工事にかなり費用がかかる土地だったり希望の間取りが入らなかったりと、思わぬ事態に直面することもあります。

 

そんな失敗を避けるためにも、土地と家はセットで探すのがベター。

信頼できる住宅メーカーに土地探しも合わせて相談しましょう。

僕ら住宅メーカーの営業マンは、「どんな家を建てたいか」「どんな庭が欲しいか」「車は何台停めるか」といった要望はもちろん、将来的なライフスタイルの変化まで細かくヒアリングした上で、条件に合う土地をご提案しています。

 

でもあまり強く勧めると「契約を急かされている」と取られかねないし、かといって判断に時間がかかると他の人に買われてしまうし…。さじ加減が難しいんですよね。

 

家は一生に一度の買い物なので、「本当にこの土地で良いのかな」「他にもっと良い物件があるかも」と迷う気持ちは分かります。

でもいつまでも迷っていると、良い土地はおろか、家づくりのタイミングさえ逃してしまうことも…。

 

ネット通販で商品をカートに入れるように、“とりあえずキープ”という軽い気持ちで申し込みするのもダメ。

「ここで建てるぞ」という真剣な気持ちで、早めに判断することが必要です。

 

いい物件に巡り会うには、自分で探すより住宅メーカーの営業と信頼関係を築く方が近道です。

自分の考えや要望をしっかりくみ取って整理してくれる担当者が見つかれば、きっと理想の家づくりが実現できるはずですよ！