個人事業主の住宅ローン審査、組み方は？住宅ローン控除についても
こんにちは。COZYの山下です。
ケースとしてはそれほど多くありませんが、当社には個人事業主のお客様がご相談にみえることもあります。
そういった方々が一番心配されているのが「住宅ローンを利用できるかどうか」ということ。
結論から言って、個人事業主の方でも住宅ローンを利用することは可能です。
とはいえ、サラリーマンや公務員に比べると厳しい部分があるのは事実。
今回は個人事業主の方でも住宅ローンで安心してお家を建てられるように、押さえるべきポイントをアドバイスします。
個人事業主が住宅ローン審査に通るためには
サラリーマンや公務員に比べて、なぜ個人事業主が住宅ローンを利用するのは難しいか。
やはり、収入が不安定であることが一番の理由です。
サラリーマンの場合、勤め先の経営状況があまりよくなくてもいきなり給料が出なくなるなんていうことはまずありませんが、個人事業主であれば経営状況がダイレクトに個人収入に反映されます。
そういう意味で、金融機関から「やや信用度が低い」と見られるのです。
では、どうしたら問題なく住宅ローンを利用できるか説明していきますね。
①確定申告書には適正な年収を記入すること
サラリーマンや公務員は1カ月でも働けば見込み年収で審査してもらうことも可能ですが、個人事業主は少なくとも過去2期分（3期分あればベストです）の確定申告書で黒字を出していることが確認できないといけません。
また、年収は300〜400万円程度あると望ましいと思われます。
これは年商ではなく、経費を引き去った後の手取りの額と考えてください。
個人事業主の方の中には、税金対策として、本来それほど必要でもないものに経費を使って収入を低めに申告する方もいるようですが、年収は審査の重要なポイントとなる部分なので、申告書には適正な額で記入するべきです。
年収が低すぎると判断された場合には、希望額に届かない、もしくは借り入れ自体を断られることがあります。
②個人事業主にはフラット35の住宅ローンが最適
先ほども書いたように、年収の額は住宅ローン審査で重要視される項目の一つです。
ですが、銀行をはじめとした民間の金融機関では同時に安定性も見られるため、きちんと黒字経営をしていて年収300〜400万以上という場合でも希望額が借りられなかったという事例があります。
事業開始から2〜3年しか経っていないなど、事業年数が浅いとそういうことも起こり得ます。
その点、住宅金融支援機構がバックアップしている住宅ローン「フラット35」なら、前年度の年収のみで審査してくれるので非常に明瞭・明確です。
フラット35の返済方法については「住宅ローン返済の計算方法とは？金利が低ければいいとは限らない」でもご紹介しているので、ぜひご参考に！
住宅ローンの組み方も賢く！「借りられる額」より「返せる額」
住宅ローン審査に無事通ればひと安心。でも、返済計画もきちんと考えておく必要があります。
個人事業主の方に限ったことではないのですが、収入が不安定な立場であるからこそ「いくらまで借りられるか」ではなく、「いくらなら毎月確実に返済することができるか」で検討しましょう。
フラット35では、年収400万円未満で30％、400万円以上で35％という返済比率を基準としています。
返済比率とは年収に占めるローン返済額の割合のこと。
例えば年収400万円の人なら返済比率は35％ですから、年間140万円までローン返済に充てられるということになります。
月々にすると140万円÷12カ月で約11万6666円。
借り入れ額としては最大4000万円弱になりますが…月々11万6666円の返済って現実的でしょうか？
仮に今後、事業がうまくいかない時期があっても支払える額と考えると、ちょっと厳しいように思います。
COZYブランドは特に「月々お家賃並みの値段でお家が持てる」というところを売りにしていますが、やっぱりせいぜい月6〜8万、賃貸の家賃程度の返済額に抑えておくと無理がありません。
それでも借り入れ額は最大3000万円程度、札幌市内で新築を購入する際の平均予算に届くくらいになるでしょう。
上限ギリギリまで借りなくても、ご希望が叶うお家を建てることはできると思いますよ。
審査に通ってしまえば住宅ローン控除の利用もOK
個人事業主のお客様から、住宅ローン控除についてのご質問を受けることもあります。
やはり適正な申告をしていることが前提になりますが、一度審査に通ってしまえば、サラリーマンや公務員と同じ土台で考えて大丈夫。
サラリーマンや公務員であれば一度確定申告をすると、給料から引かれた税金が年末調整で戻ってくる形になりますが、個人事業主の場合は毎年の確定申告後に通知される所得税や住民税の納付額が少なくなります。
ちなみに、消費増税の転嫁措置として控除適用期間が最長10年から13年に延長されました。
ほかにもすまい給付金や次世代住宅ポイント制度など、使える制度はどんどん使って少しでもお得にお家を建てましょう。
個人事業主の経済的な事情はケースバイケース。まずは一度相談を
個人事業主の方が住宅ローンを利用するためには、
- 適正な申告をした上で、過去2〜3期分の黒字経営を証明できる確定申告書があること
- 手取りで300〜400万円程度の年収があること
- フラット35を利用すること
以上3点が大きなポイントです。
でも、僕の経験上、実は200万円台の収入で審査に通ったお客様もいないわけではないんです。
フラット35の審査基準は明瞭・明確であるとはいえ、それぞれの経済的な事情はケースバイケース。
絶対ダメだと思い込んで諦めるのはもったいないです。
僕のお客様の中でも、ご主人が個人事業主である場合は、まずたいてい奥様が相談にみえます。
というのもご主人は「話を聞きに行ってもどうせダメで、落ち込むだけだから意味がないよ」とおっしゃるのだそうです。
ですがこれまで説明した通り、「こうやったらできますよ」とお話しすると、ご主人も前向きに考えられるようになるんですよね。
「それでもうちはダメだろうな」と思う方でも、今どういう状況なのか、どこを改善すれば借りられるのかなど、現状を把握するためにハウスメーカーなどに相談してみるのはいいことです。
僕たちも、みなさんにご納得いただけるよう丁寧な説明を心がけています。
「ちょっと話を聞いてみたい」という程度でもかまいませんので、ぜひ一度お気軽に札幌COZYの新築一戸建て相談窓口へご相談ください！