住宅の建て替えで固定資産税が高くなる!?知っておきたい条件や特例
こんにちは。COZYの武山です。
新築がほしいと相談に見えるお客様の中には、実家やおじいさんおばあさんの土地家屋を引き継いだので、そこに新しいお家を建てたいという方もいらっしゃいます。
古いお家を壊して建て替えるとなると一度更地にする必要がありますが、このタイミングによっては固定資産税が高くなってしまうことも！
今回は親族から引き継いだお家の建て替えと固定資産税との関係をお話ししたいと思います。
住宅の建て替え前に固定資産税が高くなる可能性を知っておこう
固定資産税は土地と建物にかかる税金で、毎年1月1日時点の固定資産評価額に基づいて税額が算出されます。
建物の価値は年々下がっていくので、建て替えを考えるほどの古い家ならほとんど無価値と判断されますが、土地は経年劣化がなく、公示価格に応じて評価されるのが基本。
気をつけなければいけないのは、その土地に家屋が建っているかいないかで、税額に大きな違いが出るという点です。
簡単に言えば、更地は家屋が建っている土地よりも固定資産税が高くなるということ。
その差額は3〜6倍とけっこうな金額になります。
法律上、家が建っていれば「住宅用地」として税額が軽減されますが、更地になると「非住宅用地」に区分されるため、この措置の適用外となってしまうからです。
「じゃあ更地にしないで建て替えるの？どうやるの？」と一瞬うろたえる方もいるかもしれませんが、そこは安心してください。
ポイントは建物を解体するタイミングにあります。
住宅を建て替えても固定資産税が上がらないようにするためにはこんな方法が！
先に書いた通り、固定資産税の額は1月1日時点の固定資産評価額で決まりますが、その土地が住宅用地であれば税額が軽減されることになっています。
古い家を解体して更地の状態で年を越すと1月1日時点の土地区分は「非住宅用地」ですが、家屋を残しておけば「一般住宅地」とみなされます。
つまり「更地のままで年をまたがないこと」「年末近くの解体工事は避けて年明け1月2日以降にすること」が、建て替えの際に固定資産税が上がらないようにするためのポイントなんです。
住宅用地として固定資産税の軽減措置が適用されると、税額は更地の場合の3分の1に。
さらにその土地の面積が200平方メートル以内で次の要件を満たしていれば、「小規模住宅用地の特例」が適用されてさらに半額となり、更地に比べて6分の1の税額で済みます。
＜小規模住宅用地の特例 適用要件＞
- 当該土地が前年の1月1日に住宅用地であったこと
- 1月1日時点で新しい家の建設工事に着工していて、その家が年内に完成するものであること
- 住宅の建て替えが、建て替え前の敷地と同じ敷地内で行われること
- 土地の所有者が前年1月1日と同一であること
- 住宅の所有者が前年1月1日と同一であること
親族から引き継いだ土地に家を建てる場合、4と5は当てはまらないケースもあるように思えますが、元の所有者が両親や祖父母など直系の親族であればたいていは認められます。
住宅の建て替えで固定資産税が高くならないようこんな点にも注意！
ここでは「小規模住宅用地の特例」について、注意しておいたほうがいいことについてお話しします。
「着工」の定義は市町村によって異なる場合がある
適用要件2「1月1日時点で新しい家の建設工事に着工していて、その家が年内に完成するものであること」については、「着工」がどのタイミングを指すのかが市町村によって違うことがあります。
建築確認申請を提出した時なのか、杭を打った時なのか…などを明確にするには、事前に自治体へ問い合わせるといいでしょう。
解体工事は「着工」に含まれない
古い建物の解体工事は、そこに新築を建てる前提の工事であっても適用要件2に記されている「着工」とはみなされません。
あくまで新築の建設工事が対象です。
登記上分割されている土地もある
1つの土地だと思っていたら、お家の部分とお庭の部分が別々に登記されていて、実は隣接する2つの土地だった…なんていうことは古い土地によくあるケースです。
建て替え前と同じ場所に新しい家を建てるなら問題ありませんが、例えば「古い家は解体して駐車スペースに。新しい家はこれまで庭があったところに建てよう」と考えているなら要注意。
適用要件3「住宅の建て替えが、建て替え前の敷地と同じ敷地内で行われること」が満たされない可能性があるからです。
解体工事の日程には余裕を持って
年末近くの解体工事は年明けに予定を移したほうが無難ではありますが、どうしてもその時期でないと…という事情をお持ちの方もいるかもしれません。
住宅の解体自体にはそれほど日数はかかりませんが、天候その他不測の事態で解体〜着工までの工程に遅れが出る場合もあるので、ギリギリのスケジュールは避けたほうがいいですよ。
そして、以上は「親族から引き継いだ家を建て替える場合」の話です。
縁もゆかりもない中古物件を買って建て替えする場合には「小規模住宅用地の特例」は当てはまらないので、混同しないようにしてくださいね。
住宅の建て替えの固定資産税を考えると「解体工事は1月2日以降」が無難！
親族から引き継いだ家を建て替える時には、解体工事のタイミングがポイント。
更地のままで年を越さないように、10月、11月あたりから具体的な話に入っていく場合は解体工事には年明けに着手するのがいいと思います。
そして新築住宅の着工から完成までのスケジュールは、古い家を解体したその年のうちに収まれば完璧です。
「着工」の定義は市町村それぞれで違うので各自治体へ確認しましょう。
建て替え前と違う場所に家を建てる場合は、土地の登記の確認もお忘れなく。
今回は、親族から引き継いだ家を建て替える際、固定資産税の額が上がらないようにするためのアドバイスをさせていただきました。
要は「お金で損をしないように」というお話ですが、例えば僕がお客様から建て替えについて相談されたのが8月や9月だったら、「解体を年明けに」とお話しするかどうかは微妙なところです。
固定資産税のことだけ考えれば、年明けに解体して新築工事に着工したほうが減税対象になるのは確実だしお得。
でも、そのお客様が賃貸住まいだったら、工事を遅らせることによって家賃を払う期間が長くなりますよね。
2カ月分も余計に家賃を払うとすれば、固定資産税の減額分よりも出費が多くなる恐れがあるんです。
家は多くの人にとって一生に一度の大きな買い物ですから、お金のことに敏感になる気持ちはよくわかります。
ですから僕たちも税金のことや資金計画だけでなく、住んでからの光熱費まで総合的に考えた上でオーナー様の負担を少しでも減らせるよう心がけています。
ご家族ごとにそれぞれ異なるご事情を丁寧にお伺いしますので、一度相談にいらっしゃいませんか？
COZYでは、相談会や完成見学会の情報をホームページで随時公開していますので、お気軽にご予約ください！