地域によって違う「建ぺい率」とは。札幌の土地選びのコツは?

COZY札幌東ショールームの田上です。

今回は、住宅の基礎知識として「建ぺい率」をご説明します。

 

敷地面積に対する建築面積(建坪)の割合のことで敷地を真上から見て敷地全体を100％とすると、建物は何％になるかを示します。

建ぺい率には地域ごとに建築基準法による制限があり、「敷地の面積の何十％まで、家を建てるのに使っていいですよ」という割合が決められています。

 

住環境を保つための建ぺい率の規制

建ぺい率は地域により、30％から80％までの範囲内で制限され、40％、50％、60％の土地が多いですね。

なぜそういうルールがあるかというと、住環境の保全のためです。

 

だいたい閑静な住宅街は低く、商業地域は高いと考えられます。

建築基準法は年々厳しくなっていて、家を建て替える時に最新の規制に従うと、前より狭い家しか建てられない場合もあります。

 

建物の面積だけでなく、高さにも制限が

建ぺい率のほかにも、敷地面積に対する延床面積の割合を示す「容積率」や、家を隣の土地との境界線からこのくらい離して建てなければいけないという距離にも規制があります。

 

「北側斜線制限」といって、北側の家に日光が当たらなくならないように配慮するルールもあり、建物の面積や高さにはさまざまな制限が設けられています。

 

規制の範囲内でどう家を建てるかは、計算式が複雑なので、設計士にまかせてください。

 

制限がゆるい地域のメリットとデメリット

とりあえず、建ぺい率の話に戻ります。

 

駅や商業施設の近くは、建ぺい率60％と規制がゆるくなり、小さい土地にギリギリいっぱい家を建てられます。

そういう便利な土地は、固定資産税は高くなりますが、資産価値があります。

 

将来、土地を売るとしても、確実に売れる可能性が高いでしょう。

 

将来は高いマンションに囲まれるかも

しかし、建ぺい率が高い土地はいいことばかりではないんです。

 

まず、家と家の距離が近く日当たりの良さは望めません。

そういう地域は容積率の制限もゆるく、高い建物が建てられます。

 

今は一軒家が多い地域でも将来は前にも隣にもマンションが建ち、日陰になる可能性もあります。

ポツンと一軒家があって、周りが全部マンションになってしまうと、周りの住人に見られているようで落ち着かないかもしれません。

 

もし繁華街が近ければ、治安が良くない、車通りが多いといったマイナス面もあるでしょう。

 

住宅密集地は採光にも配慮が必要

狭くて細長い土地の場合、隣の家との距離が近いと採光に使える場所が限られます。

隣の家を窓からのぞき込むことになってしまうような位置には、自分の家の窓を付けられないからです。

 

また、容積率が厳しい土地で希望の間取りの家を建てられないことが分かり、2階を1部屋削ってベランダにしたりするケースもあります。

 

家作りと土地探しはセットで考えて

では、建ぺい率や容積率の制限を気にせず、思い通りの家を建てるにはどうしたらいいでしょう?

 

土地が先にあって「この土地に収まる家を建てよう」と考える方もいるかもしれませんが、家の大きさや間取りを先に決めてから条件に合う土地を選んだ方が確実です。

 

建設地を選ぶ時もハウスメーカーに相談を

土地を探す時は自分たちだけで悩まず、住宅のプロに任せましょう。

ハウスメーカーの営業に相談して、建てたい家に必要な面積や駐車スペースを確保するには何坪必要かを割り出して、家作りと土地探しを進めれば安心です。

 

家を建てたら庭で何をしたいかも、ご家族で話し合ってください。

外でバーベキューがしたい、庭をドッグランにして愛犬を遊ばせてあげたいといったご希望があれば、庭を広く取れる土地を探した方がいいですよね。

 

閑静な住宅街と便利な駅チカ、どちらがいい?

建ぺい率の規制が厳しい閑静な住宅街にも、規制がゆるい駅チカにもそれぞれメリットとデメリットがあります。

理想の家作りのためには、住宅の設計と土地の選択をセットで考えると安心です。